専任媒介契約〜買い手探しのカシコイ依頼の仕方

専任媒介契約〜買い手探しのカシコイ依頼の仕方

家を売ることを決めたら、買い手を探さなければなりません。
買い手がご自分の周囲で心当たりがあれば問題ありませんが、
そんな人がいない時は
不動産会社のような買い手探しの専門業者に依頼しなければなりません。

 

売却までそれほどあわてていなくて
じっくり探す時間の余裕があればいいですが、
できるだけ早く売却契約まで進めたいですよね。
家を売ることを決めるほとんどの人は住み替えのための売却というのが多いです。
すでに新居が決まっている場合は早く売却したいものです。

 

そんな時、不動産会社のような仲介会社に不動産売却を依頼します。
このような買い手探しを目的にする業者を仲介会社と言います。
仲介専門業者もいれば、
街でよく見かける賃貸物件や戸建て・マンションの売買を扱う不動産会社という場合もあります。

 

 

 

仲介会社への依頼方法で、損得が大きく変わる

 

仲介会社へ買い手探しを依頼する方法は、大きく2つの方法があります。

 

・専任媒介
・一般媒介

 

 

専任媒介

 

・買い手探しの活動は仲介を依頼された不動産会社は1社だけです。
他社に依頼→契約成立した時は
専任媒介会社に違約金支払いをしなければなりません。
売り手が自ら買い手を見つけてきた時は、
専任媒介会社がそれまで買い手探しにかかった営業費用などを支払うことになります。

 

・仲介の不動産会社は、指定流通機構への登録義務があります。
指定流通機構への登録します。
依頼者である売り手に業務報告をしなければなりません。

 

この専任媒介は更に
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
の2つの形態に分かれます。

 

専属専任媒介契約は、要件がさらに厳しくなります。
専任媒介契約は依頼者である売主が買主を見つけてきた時は
仲介会社の経費を支払えば済みましたが、
専属専任媒介契約では売主が買主を見つけてくることはできません。
この場合、違約金支払いということになります。

 

仲介会社も要件が厳しくなります。

  指定交流機構への登録義務 売主への業務報告
専任媒介契約 7日以内 2週間に1回以上
専属専任媒介契約 5日以内 1週間に1回以上

 

 

一般媒介契約

 

この仲介方法は、
複数の不動産会社に並行して買い手探しを依頼できる方法です。

依頼した不動産会社すべてが物件情報を共有できるということもあって、
指定流通機構への登録義務はありません。
また、売主への報告義務もありません。

 

 

有利な仲介依頼の方法

 

不動産を利用した買い手探しには大きく2つの方法があります。
どの方法が有利になるかと言えば「専任媒介契約」です。
一般媒介契約では
2社以上の不動産会社が買主を探してくれるというメリットが考えられます。

 

しかし、現実問題として
それぞれの不動産会社は自社が力を入れても
他社が先に買い手を見つけたら
それまでの努力と印刷費用などの経費が損してしまうという思うのが実情です。

 

このため、営業に力を入れませんし、
物件情報としてのチラシや店頭広告のような印刷を控えるようになります。
その点、専任媒介契約は1社限定なので営業にも
広告媒体にもしっかり費用をかけてくれます。

その分、買い手がみつかる時間も早いでしょうし、可能性が高くなるのです。
つまり、売却に対して仲介会社の力の入れ方が強くなるというメリットが期待できます。

 

 

専任媒介契約は特典制度がある

 

専任媒介契約には売手側として、
万が一、買い手が見つからなければ「売れないまま」というリスクがあります。

 

このようなこともあって、「買取保証」制度を採用している仲介会社が多くあります。
これは専任媒介契約で一定期間内に売買が成立しなかった時、
仲介会社がその物件を買い取るというものです。

 

住み替え目的の売却で
売却金額を当てにして新居を購入したような場合、
この制度は助かりますよね。
不動産会社は「在庫」を抱えるというリスクがあるので、
この点でも買い手探しに注力することに期待できますよね。

 

 

専任媒介契約での注意点

 

買い手探しの依頼方法は専任媒介契約がお勧めですが、
1社だけに依頼するため
その不動産会社の実力、実績、信用を見極めることが重要です。

 

買い手が見つかって売買契約する時は
不動産会社も買い手からも手数料を受け取る必要もあるので、
売却代金の受け取りは確実になりますし、
入金時期も契約通りになります。

 

しかし、買い手を見つけられなかったら
買取保証がある仲介会社であっても、
支払い完了まではかなり時間がかかることがあります。

 

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