住宅ローンがあっても売れます

住宅ローンを組んで返済しながら住んでいる家を売らなければならないこと
も人によってはよくあります。

 

例えば、都内に住んでいる家庭。
親の介護のため地方の実家近くに新居を構え山口県に移り住む。
もう今の家には戻ってこない…そんな例が多いです。

 

ローンがあるから返済完了まで家を売れないと多くの人が考えます。
ですが、住宅ローンがあってもその住宅を売ることができます。

 

 

売却とローン解除するための基本の考え方

 

ローンがあっても売ることができます。
そのための方法についてローン返済の基礎知識を抑えておく必要があります。

 

基本、住宅ローンは完済まで返済し続けなければなりません。
住居を売却して買主が新たな住人になっても
売り手であるローン契約者が引き続きローンを返済していけば問題ありません。

 

返済していく資金的余裕がない時、
住居の売却代金の中からローン残金を返済する方法や、
新しく済む住宅ローンにそれまでのローンを上乗せして返済していくという方法もあります。

 

そこで、

・新しく購入する住居の住宅ローンに上乗せする
・住居の売却代金でローンを精算する
・住み替えで建物がまだ完成していないときの注意点

 

これらの方法を説明します。

 

 

そして、これらの方法に関係する救済制度や回避策もお伝えします。

 

救済制度→つなぎ融資
回避策→買換え特約

 

新しく購入する住居の住宅ローンに上乗せする

 

冒頭でも触れましたように、
それまでの地域から遠く離れた地域に転居することになり、
その地域で新たな住居を所有するということがよくあります。

 

いわゆる、住み替え、買い替えです。

 

新しく生活を始める家やマンションが竣工していれば、
問題なくローンを移行することができます。
ここで、ローン契約相手である金融機関の対応に気をつけなければなりません。

 

というのも、借入金額が増えるという形になりますから、
金融機関の審査が厳しくなるのは覚悟しなければなりません。

 

金融機関の審査の過程で売却する住宅の状況も
審査対象になると考えておいた方がいいです。
早い段階で買い手が見つかり、
迅速な売買契約が進んでいれば問題ありません。

 

買い手が見つかっていない場合でも
専任媒介契約による買取保証がついていれば審査も軽くなりますが、
そうでない一般媒介での売却ならばかなり厳しい審査になる
ことを想定しいたほうがいいです。

 

 

また、残ローン金額よりも売却代金が安く買った時
その不足する金額が新たなローンに上乗せされますので、
その可能性も考えておかなければなりません。

 

事前に売却の見積査定をしておき、
提示される金額をよく検討して住み替えの有無、
資金計画などを慎重に考えておかなければなりませんね。

 

 

住居の売却代金でローンを精算する

 

親の実家に移り住むためにそれまでの住居を売却するような時は、
売却代金でローンを精算することができます。

 

売却した代金でローンを完済するのですが、
問題はローン残高よりも売却代金が少なかった時です。
売却代金全額を充ててもローン残額に足りない時、
不足分は自己資金から捻出して返済することになります。

 

 

住宅の買い替えと同じように、
事前に売却査定額をよく検討した上で
資金計画を立てておくことが大事になります。

 

 

住み替えの新しい建物がまだ完成していない時

 

新しく住む家が一戸建てでまだ完成していない時、問題が生じます。
一戸建ては建築の進捗度合いに応じて
着工金や中間金を段階的に支払うのが通常です。

 

しかし、金融機関は家が完成していないと住宅ローンを組んでくれません。
つまり、それまでの家の売買が完了しその代金がローン残金よりも少ない時、
新たな住居のローンに上乗せすることができません。

 

新居が完成して新たなローン契約まで
自己資金でそれまでのローンを支払うことになります。

 

 

つなぎ融資制度

 

上記のように、新しい家の完成までローンが組まれない場合の救済措置として
つなぎ融資」という融資形態があります。

 

これは次に住む家が完成するまでの期間、
着工金や中間金を対象にして一時的なローンを組むというものです。

 

新しい家が完成したら、このつなぎ融資は返済を完了させます。
その完済資金を新しい家の住宅ローンに上乗せについては、
金融機関との交渉になります。

 

 

買換え特約

 

買換え特約とは住宅ローンの移行方法ではなく、
住宅ローン残額を支払えなくなるリスクを避けるため、
新居の購入契約を取り消しにするものです。

 

ローンが残っている住宅の買い替えは、売却と購入のタイミングが大事です。
購入して代金支払いが始まっても売却できない時、
資金の手当てができず資金難に陥ります。

 

このような事態を避けるため、
新居の購入契約の際によく使う方法として
買換え特約」があります。

 

この特約には

・売却期限
・売却金額

この2点を明記します。

 

「●●月●●日までに、●●万円以上で売却できない場合」
購入契約を取り消しにするという条項を契約書に織り込むのです。

 

 

ローンがある住居の売却は事前準備が重要

 

このように、住宅ローンが残っていても住居を売却することは可能です。
しかし、売却代金とローン残高との兼ね合いや
売却と住宅完成、入居可能日などの想定通りに進まないことに対する対策
を考えておかなければなりません。

 

何よりも住居がいくらで売れるのか、
その査定額とローン残高について十分に把握し、
次の行動をよく検討しましょう。

 

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