高く売る為に知っておきたい査定の種類

家を売るかどうかを決める最大の要件は査定額ですよね。
マイホームの売却は1000万円、2000万円以上の大きな金額が動きます。
高値で売れることをみんな望んでいます。

 

その家やマンションの売却査定方法って、1つだけじゃないんですよ。
しかも、同じ不動産でもそれぞれの査定方法で
値段が大きく変わるんです。

 

高く売る為に知っておきたい査定の種類

 

まず、査定方法の種類から見ていきましょう。

 

1 机上価格査定

 

2 訪問査定

 

物件を見ないで査定額を算出するか、見て算定するかの違いです。

 

この2つのそれぞれに、細かい査定方法が加わります。

 

・取引事例比較

 

・原価法

 

・収益還元法

 

それでは、詳しく見ていきます。

 

 

机上価格査定法

 

ネットの査定サイトなどがこの方法を使っています。

 

簡易査定といいますが、ネットからの申込みが多いことから、
最近では「ネット査定」という通称も、関係者の間では使われています。

 

名前のとおり家やマンションを見ないで、
その近隣の相場や築年数、間取りといった査定申込者の入力情報だけで、
暫定的な査定額を算出する方法です。

 

 

具体的には、ネットの査定条件として入力する内容はこのようなものです。
入力項目があまりにも多すぎると、
途中で入力をやめてしまうので、
質問条項は最低限にしているのが特徴です。

 

【主な質問項目】

 

・一戸建てか、マンションか、といった建物の種類

 

・最寄り駅からの距離や時間、バス?電車?

 

・間取り、庭の広さ、駐車場

 

・建築年数、リフォームの有無

 

 

【査定額算出方法】

 

質問への回答と物件近隣の相場など
その不動産会社の算定データを考慮して、
その上で三ヶ月以内に売却できる金額を想定します。
他にも、不動産会社固有の査定条項を加味し、
最終的に査定額をはじき出します。

 

 

【査定額をアップさせるコツ】

 

質問条項はチェック方式になっていますが、
最後に『備考欄』や『その他』など
文章を入力できる項目があります。

 

ここに、長所になりそうなことを入力しておくことで、
査定額が100万円単位でアップすることがあります。

 

・ベランダから、毎年夏祭りの花火が見れる
・上層階なのでエアコンが要らない時期は、
窓を開けて寝ても車の騒音が気にならない

・500m先に、二年後に大型ショッピングセンターが開業する予定
・大型工場誘致で、3年後に多くの従業員を地元採用する
・大震災の時に停電しなかった。被害が少なかった。地盤が固い。
参考: 家の長所をポップに書いておく

 

住んでいる人が気づくこと、
数年後に便利になることがある場合、
書いておくと良いです。

 

訪問査定法

 

担当者が家やマンションを訪れて、物件を見て査定する方法です。

 

机上価格査定法よりも、より実際の売却契約額に近い査定額が提示されます。
ほとんどの場合、1〜2時間ほどで査定額が提示されます。
この場合、不動産会社によっては、
暫定的な金額を伝えておき、
数日後により詳細な査定書を提示するというところもあります。

 

また、訪問査定時に査定額を提示しないで
持ち帰り査定となることもあるようです。
この場合、2〜3日時間がかかることもあります。
訪問査定の場合は
査定額がいつ提示されるかを事前に確認しておくといいですね。

 

 

【おもなチェック項目】

 

訪問査定では主に以下の項目をポイントにしています。

 

・最寄り駅からの所要徒歩時間や自宅までの道のりの様子

 

・周辺状況…道路などの騒音、近隣のスーパーや商業施設、公園、病院や学校、幼稚園・保育園といった公共施設、教育施設など

 

・物件の日当たりや眺め

 

・経過年数と屋内状況…キッチン・トイレなどの設備状況や家全体、の老朽度合い

 

・一戸建の場合は建物前の道路の広さや、公道か私道かなど

 

 

【上手な訪問査定の対応】

 

訪問査定時に資料類を準備しておくことをお勧めします。
いくつかの書類や資料を求められることもありますので、
事前に準備しておくことで、
査定額提示までの時間を短縮することができます。

 

 

【事前に準備しておきたい書類】

 

・購入時の契約書や重要事項説明書

 

・一戸建ての場合は測量図、建築確認済証・建築検査済証、竣工図

 

・マンションの場合は管理規約や総会議事録等の資料

 

・固定資産税・都市計画税納付書

 

・権利証または登記識別情報通知書

 

・新築購入時のパンフレットなど

 

 

不動産会社によって異なる査定基準と算出方法

 

売却額査定方法は、
「机上価格査定」「訪問査定」というのが一般的です。
この査定方法に加えて、
不動産会社独自の基準や方法で査定額を算出します。

 

取引事例比較

 

その不動産会社が過去に
近隣エリアや同じマンションで取引した事例を参考にして
査定額を算出する方法です。

 

いわゆる「相場実例」といえるものです。
この方法の問題点は、不動産会社の意向が深くかかわる点です。
その地域での取引実績によっては、
同様物件を多数抱えていれば、
売りづらいという判断によって安い査定額になる可能性があります。

 

つまり、客観的な不動産査定というよりも
過去のデータ・不動産会社の実力が査定額に反映される
可能性があるということですね。

 

 

原価法

 

一戸建て住宅でよく使われる査定法です。
かりにその物件を、現在、新築だったらどれくらいの価値かという金額を算出して、
そこから現在までの築年数を考慮した評価額を算出します。

 

この方法は近隣エリアの相場金額を考慮しないで
住宅地、建物、マンションの価値で評価します。
固定資産税とも連動するところがあってリーズナブルな算出法と言えます。

 

ただし、近所に大型ショッピングモール建設や
土地再開発予定地域といった
将来の価値上昇要因が加味されないという可能性もあります。
この点は査定額提示を受けた時に確認し
その付加価値をアピールした方が良いでしょう。

 

 

収益還元法

 

この方法は投資用不動産に多く使われる方法です。
その不動産が将来にわたってどのくらいの儲けを与えてくれるかという観点から
査定額を算出します。

 

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