マイホームが売れないケースにご注意

自分の家だから、売りたいときには売れる!

 

家を売ろうと思えばいつでも売れると思っている人は結構多いのです。
でも、自分の家でも「売れない」ことがあるんです。
いえ、厳密にいえば「売ることができない」んですね。

 

 

銀行の考え方…「ローンが残っていたら売れません!」

 

基本、ローンの残高がある家やマンションは売ることができません。
ただし、銀行や金融機関に話して、売却と同時にローンの残金を一括返済することを了承してもらえれば、売却することができます。

 

つまり、抵当権の抹消手続きに同意してもらわなければなりません。

 

家を売却した後、その家を他人に譲渡してからも、
それまでのローンの残金をこれまで通り
返済していけばいいとお考えの人が多いですが、それはできません。

 

ローンと家やマンションの担保を考えれば分かることですが、
金融機関は家やマンションを担保にローンを組んでいます。
ローン完済までは、銀行の担保になっているんですね。
その担保物件が他人に譲渡されてしまったのに、
ローンだけが債務者である元持ち主に残っているのでは困ります。

 

例えば、、、

 

家を売却→新しい持ち主が住む→
元の持ち主が死んでしまった→
銀行は返済を受けられない→
担保物件の家は他人の手に渡っている→競売にかけることもできなくなってしまいます。
金融機関としてはこれでは困りますよね。

 

そこで、銀行はローンが残っている家やマンションを売却する場合には、原則、一括返済してもらうようにしています。

 

勝手に売却できないように不動産登記に抵当権が設定されていますので、
持ち主が売りたいと言っても、
そのような抵当権がついている家やマンションを購入する買主はいませんから、
売ろうにも売れないのが実情です。

 

売るためには、抵当権抹消登記が必要なんです。

 

 

ローンが残っていても売る方法

 

ローンが残っていてもマイホームは売れる方法はあります。

 

1つは売却と同時にローンを精算する方法です。
売却額がローンの残りの金額以上であれば、簡単に完済できますよね。

 

問題は、売却額がローンの残額よりも少ない時です。
この時は、その差額をなんらかの方法で埋める資金を準備しないと
銀行は不動産登記の抵当権抹消登記に応じてくれません。
そのためには、家族や親戚、親類、友人・知人からお金を用立てるしかありません。

 

これらのことから考えると、
ローンが残っているマイホームの売却には金融機関の力が強いことが分かります。

 

売却査定額がローン残額よりも多くて、
売却後一括返済の確約ができるならば、
銀行は抵当権抹消登記に応じてくれるでしょう。

 

しかし、査定額がローン残額よりも低くて、
差額分の資金が手当てできない時は
銀行は抵当権抹消登記に応じてくれません。
これは、事実上、その不動産を売れないのと同じです。

 

つまり、「売りたければ、ローン完済をしてからにしてください」という、銀行の意思表示なんですね。

 

 

買換えの新居のローンに上乗せ

 

もう一つ、ローンが残っていても売却したいと思うケースがあります。
マイホームの買換えの場合です。

 

この場合、新居が決まっていてその新居が完成していることが第一段階の条件となります。

 

新居の土地が手当できているだけの段階まだ建築中という場合や分譲マンションならば建築中という場合、新居のローンは原則組めません。

 

不動産ローンの性格上、
住んでいる住宅にローンが適用できるようになっているので、
まだ生活できる状態でないものには適応されないんです。

 

次に、ローンを組む債務者の経済状況が審査されます。
年収や収入源、生活状況はもちろん、
これまでのローン返済状況も審査の対象になります。

 

これらの審査内容をもって
新築ローンの可否と売却する物件の残ローンの「上乗せ」の可否が審査されます。

 

これらの経過を経て、上乗せローンが可能になってから
それまで住んでいるマイホームの売却手続きをすることができます。
というのも、銀行の抵当権抹消登記がないと売却できませんから、
そのためには、新居が決まっていなければならないからです。

 

つまり、マイホームの売却意思新居物件の確定がセットになっていて、なおかつ、新居のローンが人かれるという流れの後に、売却という行動に入れるということになるんです。

 

 

売却を考えるならまず銀行に相談

 

以上、残ローンがある家やマンションといった不動産物件は
ローンの債権者である銀行や金融機関が優位です。
そちらの意向を伺いながらでないと前に進めません。

 

小さなことでもその都度ローンを組んだ銀行や金融機関にお伺いを立て、
ひとつひとつ確認しながら前に進めていくようにしましょう。

 

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